전세, 월세 보증금 안전하게 관리하기 (떼 먹히지 않는 방법)

 

저는 전세와 월세를 모두 경험해본

사람으로 특히 신혼 초기 전세금을

돌려받지 못할 뻔했던 사람입니다.

 

개인적으로 시골에서 살면서 의심

없이 사람을 너무 믿었고 두 번째로는

관련 법규에 대해 많이 공부하지 못한

것이 큰 오점이었던 것 같습니다.

 

저는 변호사나 법무사처럼 법조계에서

일하는 사람은 아니지만 수년간 대관

업무를 해왔던 사람으로 법조인에 비할

바는 못되지만 일반인보다는 조금 법에

대한 공부를 해왔다고 자신했던 사람인데

막상 일이 닥치니 아무것도 할 수 없는

무력감에 멘탈이 붕괴되더군요.

 

전 재산을 떼일까 봐 밤에 잠도 못 자고

하루에 10시간 이상 법과 판례 그리고

변호사님들의 답변 이력을 뒤져가며

공부했었던 저의 전처를 저이상 밟게 하고

싶지 않아 노하우를 공개합니다.

 

계약 전

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1. 등기부 등본 확인

마음에 드는 집을 발견하셨다면 아마도

그곳에서 거주하실 마음에 들떠 계실 텐데

사실 교통 입지, 치안, 가격 등 여러 가지

조건 중 가장 먼저 확인하셔야 할 것이

바로 등기부등본입니다.

 

그중 가장 중요한게 근저당 설정 여부

인데요. 일반적으로 전세 보증금은 주택

매매가보다 저렴한데 근저당 금액이 아래

후술할 전세보증보험 가입 요건보다 높을

경우 그 집은 과감히 패스하시기 바랍니다.

 

또한 해당 주택의 가압류 여부 등의

이력을 파악 하시는 것도 임대인의 신용을

파악할 수 있는 척도라고 생각합니다.

 

참고로 등기부등본은 누구든지 인터넷등기소

홈페이지, 어플을 통해 소정의 금액으로 열람

가능하니 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

※ 보증금 1,700만 원 이하의 월세 계약자는

무관합니다. 지역에 따라 다르지만 3,700만 원

~ 1,700만 원 정도는 임대인의 어떤 채무나 

근저당과 상관없이 임차인이 최우선으로

변제를 받는 우선변제권이 있기 때문입니다.

 

* 주택임대차 보호법 제8조 

지역별로 꼭 우선 변제 금액을 확인하세요!

계약 후

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1. 확정 일차 확인

사실 그 무엇보다 중요한 것 중 하나인데

바빠서 혹은 중요하지 않다는 이유로 늦게

지인 중엔 한 달 가까이 뒤에 한 사람도

있었습니다. 우리에게 가장 중요한 임대차

보호법에서는 아래와 같이 설명하고 있습니다.

 

주택임대차보호법 제3조

 

즉, 전입 신고 후 확정일자를 받은 후에

우리에게 대항력이 생긴 다는 것을 보여주고

있습니다. 따라서 사정이 있을 경우 부부 중

한 사람이라도 먼저 전입신고를 하는 것이

중요합니다.

 

일반적으로 평일 시간을 내기 어렵기 때문에

회사원인 저는 연차를 써서 당일 오전에 계약

하고 오후에 바로 동사무소에 가서 전입신고를

해버렸습니다.

 

제가 전세를 살았던 2015년만 해도 확정

일자는 전입 신고한 다음날부터 효력이

발생했기 때문에 한시라도 빨리 확정일자를

받아야 합니다.

 

일부 악독 임대인의 경우 계약 후 빨리

근저당을 잡는 사람도 있습니다. 그래서 건물

이 경매에 넘어가서 전세금을 날리신 분도

있으니 확정일자를 받고 꼭 다시 한번 등기부

등본을 확인하시어 근저당 설정 유무가 계약

상태랑 동일한지 확인하시길 바랍니다.

 

※ 임대인의 근저당 설정의 경우 꼭 임차인

에게 알려야할 의무는 없기 때문에 임차인은

계약 전/후 꼭 근저당 여부를 파악해야 합니다.

 

계약서 만큼이나 중요한 확정일자

 

2. 거주

민법에 따르면 전입신고 후 확정일자를

받고 임차 주택을 점유한 날부터 주택

임대차등기의 효력이 발생합니다.

 

당연히 장기 외박이나 이런 부분은 상관

없겠습니다만 여기서 중요한 부분은 절대

임대인에게 보증금을 떼먹을 여지를 주면

안 된다는 거죠.

 

보증금 못 받고 다른 곳으로 이사 가더라도

꼭 짐은 조금 놔두고 가라는 말이 여기에서

나오는 말입니다.

 

나중에 법원에 가더라도 점유 여부를 확인

할 수 있도록 소량의 짐이라도 가져다 놓는

것이 좋습니다.

 

소량의 짐이라도 가져다 놓는 것이 중요합니다.

 

3. 전세보증보험 가입

가장 핵심적인 부분입니다. 등기부등본에

근저당을 확인하라고 한 이유 입니다. 물론

돈은 좀 들긴하지만 제가 신혼부부일 때

이런 보험 있었으면 제가 머리 싸맬 필요도

없었을 겁니다.

 

가입조건

1. 계약 체결 기간 50% 이내

2. 건물, 토지 모두 동일 임대인의 소유일 것

3. 전입신고 후 전세계약서상 확정일자 취득

4. 대상 주택에 대한 소유권 침해가 없을 것

(경매, 가압류 등)

5. 임대인 외 타 세대의 전입 내역이 없을 것

6. 선순위 채권이 없을 것

 

보증 보험은 주택도시 보증보험과 서울보증

보험으로 일부 차이가 있으니 조항을 확인

하시어 본인에 맞는 보험으로 가입하시면

됩니다.

 

가입 후 보증금액에 대해서는 보증을 받을

수 있으니 후에 저처럼 속앓이 하는 일이

없을 것 같으니 꼭 가입하시기 바랍니다.

 

보증금 피해자는 무조건 추천할 보험입니다.

 

계약 종료 시점

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1. 계약 종료 통보

임차인은 최소 계약 종료 1달 전에는

임대인에게 계약 종료를 통보해야 합니다.

만약 계약 종료를 통보하지 않으면 묵시적

계약 연장이 되어 이전 계약과 동일한 계약

으로 자동 1년 연장된 것으로 간주됩니다.

 

묵시적 계약 연장이 될 경우 3달 전 계약

종료 통보를 해야 하기 때문에 오히려 발목이

잡힐 수 있습니다. 따라서 계약 종료 의사가

있을 경우 꼭 계약 종료 통보를 해주시되 계약

종료는 카카오톡, 문자 같은 SNS가 가장 좋고,

구두 통보시 전화 간 꼭 음성 녹음을 하시기

바랍니다.

 

남들이 하는 통화를 녹음하는 것은 도청이지만

통화 당사자가 녹음하는 것은 법적 대응력을

갖는 합법적인 행위 이기 때문에 꼭 근거를

남겨 놓으시기 바랍니다.

 

또한 법적으로는 2달 전에만 이야기하면

되지만 일반적으로 집의 계약은 연쇄적으로

되는 것을 감안하시어 최소 3달 전엔 통보하여

새로운 임차인을 찾도록 배려해주시는 것이

좋을 것 입니다.

 

* 주택임대차 보호법 제6조

 

2. 보증금 미반환 시 최초 대응

보통 계약 해지 전에 보증금을 못 돌려

준다고 미리 말해주는 양심적인 임대인은

별로 없습니다. 제 지인은 보증금 준다는

말만 믿고 미리 짐 빼고 전입신고를 해서

보증금을 날릴뻔한적도 있습니다.

 

보증금을 돌려받기 전까진 꼭 짐 빼지

마시고 전입 신고도 하시 마시기 바랍니다. 

만약 이사를 가야한다면 한 분의 이름은

꼭 남겨주시어 대항력을 유지해야 합니다.

 

100% 본인 자금이라면 상관없지만 대출을

받은분께서는 전세 만료일에 대출금 반환이

되지 않을 경우 임차인의 신용등급에 막대한

타격을 입게 됩니다.

 

따라서 만료일 전날까지 보증금 반환이

안된다는게 확실해지면 꼭 대출받은 은행에

방문하여 대출 연장을 해야합니다. 이 경우

새로운 계약이 아니기 때문에 계약서는 필요

없고 묵시적 계약 연장으로 연장하면 집주인

확인 후 바로 연장이되기 때문에 집주인과

이야기만 하시고 바로 전세 대출 기간 연장

하시어 신용등급 하락을 방지하시기 바랍니다.

 

* 아무리 보증금이 미반환되었다고해도 임대인

과 원활한 관계를 유지하는게 중요합니다.

 

화를 내지 말라는 것이 아니라 욕설 및 고함 등

위협적인 행동을 통해 임대인과 연락도 두절

되버리거나 하면 오히려 후속 조치가 늦춰져

본인에게도 피해가 갈 수 있으니 최대한

원만히 진행하시는게 좋습니다.

 

2019년 기준 법무부 가이드라인 (지금은 묵시적 갱신 개월수가 변경 되었습니다.)

 

3. 보증금 미반환 시 법적 대응

보증 한도 제외액을 반환받지 못하신 분 또는

보증 보험을 가입하지 않으신 분들의 경우 꼭

임대인에게 전화하시어 보증금 반환을 요청한

후 꼭 법무사분께 찾아가시기 바랍니다.

 

어차피 얼마나 공부를 했든 이런 일 처리하는

게 일상인 분들에겐 단순한 일거리일 뿐

입니다. 생업을 하시며 법원에 참석 하실

시간도 없으실 거고 참석해봐야 법무사분

들께서 다 알아서 해주시니 맡기시면 됩니다.

 

그럼 일차적으로는 정식적인 내용증명이

발송될 것입니다. 이리저리 피하는 사람도

있지만 내용증명을 받고도 보증금 반환이

안될 경우 재판까지 이어집니다.

 

일반적으로 제1 대항력을 갖는 임차인에게

승소할 확률은 낮으므로 법원 판결 후 못

받은 보증금과 법무사 수임 비용, 소송 관련

처리 비용, 계약 종료 후부터 해당일까지

피해본 모든 금액에 대해 배상을 받을 수

있으니 꼭 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

뒷쪽 근저당 날짜와 금액을 꼭 확인하세요.

 

마치며,

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저도 전세 보증금 미반환의 피해자였습니다.

직장인 3년 차 신혼시절 좋은 이직 자리가

있어 면접에 합격했음에도 불구하고 전세

보증금에 자금이 묶여 포기할 수밖에 없었고

두 번째 이직 기회 때에도 결국 월세로 계약

하여 큰 부담을 감당할 수 밖에 없었습니다.

 

지금은 임대인이긴하지만 (사실 은행이 주인)

당시 개인적으로 잘못된 계약으로 받았던

트라우마 가 쉽게 잊혀지지는 않았습니다.

 

지금 이 글을 보시는 모든 분들은 꼭 원하는

시점에 보증금 돌려받으셔서 계획하시는 대로

일이 풀려나가시길 기원합니다.

 

감사합니다.

 

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